We kopen een niet-bouwgrond om er een boomgaard aan te leggen, landbouwmateriaal op te slaan of gewoon een familieperceel te behouden. De reflex op dit moment is om je te concentreren op de prijs per vierkante meter, die vaak laag is. De notariskosten komen op de tweede plaats, terwijl ze een veel zwaarder proportioneel deel vertegenwoordigen dan bij een appartement in de stad. Het begrijpen van hun samenstelling voorkomt onaangename verrassingen op de dag van de ondertekening.
Overdrachtsbelasting op niet-bouwgrond: de grootste kostenpost
Wanneer je een perceel koopt dat is geclassificeerd als een natuurlijke of agrarische zone volgens het PLU, verwacht je soms een verlaagd fiscaal regime. Dat is niet het geval. De overdrachtsbelasting wordt toegepast tegen hetzelfde tarief als voor bouwgrond, omdat de belastingdienst geen onderscheid maakt op basis van de aard van het perceel bij het berekenen van deze belasting.
De overdrachtsbelasting (ook wel registratierechten genoemd) vormt het grootste deel van de rekening. Deze wordt afgedragen aan de staat en de lokale overheden. Het tarief varieert per departement, en sinds april 2025 hebben sommige departementen een tijdelijke verhoging goedgekeurd. Je kunt dus niet vertrouwen op een uniek percentage dat overal in Frankrijk geldt: je moet de notaris vragen naar het toepasselijke tarief in het departement waar het perceel zich bevindt, op de datum van de akte.
Om je notariskosten voor de aankoop van een perceel met Immowatcher te schatten, kun je uitgaan van een globale range van 7 tot 8 % van de aankoopprijs. Bij een perceel dat voor enkele duizenden euro’s wordt verkocht, maakt deze verhouding de kosten proportioneel zeer zichtbaar in vergelijking met de prijs van het perceel.
Notariskosten en uitgaven: wat er werkelijk naar het kantoor gaat
De klassieke verwarring bestaat erin te geloven dat de notaris het volledige bedrag dat is betaald, incasseert. In de praktijk vertegenwoordigt de vergoeding van de notaris slechts een fractie van de acquisitiekosten. De rest gaat naar de staatskas en de administratieve kosten.
De gereguleerde vergoedingen
De honoraria van de notaris worden gereguleerd door een nationaal aflopend tarief, berekend in schijven op basis van de verkoopprijs. Hoe lager de prijs van het perceel, hoe hoger het tarief dat op de eerste schijf wordt toegepast. Dit verklaart waarom voor een niet-bouwgrond die voor een lage prijs wordt verkocht, het aandeel van de vergoedingen onevenredig lijkt.
Het tarief werkt als volgt:
- Op de schijf van 0 tot 6.500 euro bedraagt het tarief ongeveer 3,87 %, het hoogste niveau
- Tussen 6.500 en 17.000 euro daalt het naar ongeveer 1,59 %
- Tussen 17.000 en 60.000 euro gaat het tarief naar ongeveer 1,06 %
- Daarboven stabiliseert het rond de 0,80 %
Voor een niet-bouwgrond die onder de 10.000 euro wordt verkocht, absorbeert de eerste schijf bijna de volledige prijs. Het bedrag van de vergoedingen blijft in absolute waarde bescheiden, maar weegt proportioneel zwaar.
De uitgaven en de bijdrage aan de onroerendgoedveiligheid
De uitgaven dekken de kosten die de notaris maakt om de benodigde documenten voor de verkoop te verkrijgen: kadastraal uittreksel, hypotheekstatus, stedenbouwkundige documenten. De bijdrage aan de onroerendgoedveiligheid financiert de registratie van de transactie bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. Deze posten zijn niet te verminderen, ongeacht de prijs van het perceel.
Landbouwgrond, recreatiegrond, bosperceel: variëren de kosten volgens het gebruik?
Een niet-bouwgrond kan worden gebruikt voor landbouw, recreatie (tuin, kamperen met toestemming) of gewoon braak liggen. De vraag komt vaak terug: verandert het type gebruik de notariskosten?
Het fiscale regime hangt af van de status van de verkoper, niet van het beoogde gebruik door de koper. Als de verkoper een particulier of een professional is die niet aan de btw is onderworpen, zijn de klassieke overdrachtsbelastingen van toepassing. Als de verkoper een professional is die aan de btw is onderworpen (bijvoorbeeld een grondontwikkelaar), kan de transactie onder een ander regime vallen met verlaagde kosten, maar dit geval is zeldzaam voor niet-bouwgrond.
Voor een landbouwgrond die door een gepensioneerde exploitant wordt verkocht, blijft men binnen het standaardregime. Het feit dat het perceel is geclassificeerd als zone A (landbouw) in het PLU verandert de berekening niet. Hetzelfde geldt voor een bosperceel dat is geclassificeerd als zone N (natuurlijk).
Risico-inventarisatie en controles vóór de ondertekening van de verkoopakte
Een niet-bouwgrond ontsnapt niet aan de informatieplicht over risico’s. De verkoper moet een risico-inventarisatie verstrekken als het perceel zich in een gereguleerde zone bevindt: natuurlijke risico’s (overstroming, aardverschuiving), mijnbouw- of technologische risico’s, seismische activiteit, blootstelling aan radon, terugtrekking van de kustlijn of verplichtingen tot het opruimen van braakliggend terrein.
Dit document vormt op zich geen kostenpost voor de notaris. Maar een ongunstige risico-inventarisatie kan onderhouds- of gebruiksbeperkingen onthullen die de werkelijke waarde van het perceel beïnvloeden. Het is in ons belang om dit te lezen voordat we de compromis ondertekenen, niet erna.
Bovendien wordt de tijdelijke verhoging van de overdrachtsbelasting die door sommige departementen sinds 2025 is goedgekeurd, niet automatisch overal verlengd. De termijn van deze maatregel varieert afhankelijk van de lokale besluiten. De notaris kan bevestigen of het verhoogde tarief nog van toepassing is op de geplande ondertekeningsdatum, wat een aanzienlijk verschil kan betekenen voor het eindbedrag.
Het totaal van de notariskosten voor een niet-bouwgrond ligt tussen 7 en 8 % van de prijs, zonder fiscaal voordeel verbonden aan de niet-bouwbare aard van het perceel. Bij vaak bescheiden aankoopbedragen verdienen deze kosten het om vanaf het begin in het budget te worden opgenomen, om te voorkomen dat de werkelijke kosten van de transactie ver boven de weergegeven prijs uitstijgen.
