Man kauft ein unbebautes Grundstück, um dort einen Obstgarten anzulegen, landwirtschaftliches Material zu lagern oder einfach ein Familiengrundstück zu bewahren. Der Reflex in diesem Stadium ist, sich auf den Preis pro Quadratmeter zu konzentrieren, der oft niedrig ist. Die Notarkosten geraten dabei in den Hintergrund, obwohl sie einen viel höheren proportionalen Anteil ausmachen als bei einer Wohnung in der Stadt. Das Verständnis ihrer Zusammensetzung vermeidet böse Überraschungen am Tag der Unterzeichnung.
Grunderwerbsteuer auf ein unbebautes Grundstück: der größte Posten
Wenn man ein Grundstück kauft, das im Flächennutzungsplan als Natur- oder Agrarfläche eingestuft ist, erwartet man manchmal eine reduzierte Steuerlast. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Grunderwerbsteuer wird zum gleichen Satz wie für ein bebaubares Grundstück erhoben, da die Finanzbehörde bei der Berechnung dieser Steuer keinen Unterschied in der Art des Grundstücks macht.
Die Grunderwerbsteuer (auch als Erwerbssteuer bezeichnet) macht den größten Teil der Rechnung aus. Sie fließt an den Staat und die Kommunen. Der Satz variiert je nach Departement, und seit April 2025 haben einige Departements eine vorübergehende Erhöhung beschlossen. Man kann sich also nicht auf einen einheitlichen Prozentsatz verlassen, der überall in Frankreich gilt: Man muss den Notar nach dem im Departement geltenden Satz zum Zeitpunkt der Beurkundung fragen.
Um seine Notarkosten für den Kauf eines Grundstücks mit Immowatcher zu schätzen, kann man von einer Gesamtspanne von 7 bis 8 % des Kaufpreises ausgehen. Bei einem Grundstück, das für einige tausend Euro verkauft wird, macht dieser Anteil die Kosten im Verhältnis zum Preis des Grundstücks sehr sichtbar.
Notarhonorare und Auslagen: was tatsächlich an die Kanzlei geht
Die klassische Verwirrung besteht darin zu glauben, dass der Notar den gesamten gezahlten Betrag einsteckt. In der Praxis stellt die Vergütung des Notars nur einen Bruchteil der Erwerbskosten dar. Der Rest geht an die Staatskasse und deckt die Verwaltungskosten.
Die regulierten Honorare
Die Honorare des Notars werden durch eine nationale, degressive Gebührenordnung geregelt, die nach Stufen auf den Verkaufspreis berechnet wird. Je niedriger der Preis des Grundstücks, desto höher ist der angewandte Satz auf die erste Stufe. Das erklärt, warum bei einem günstig verkauften unbebauten Grundstück der Anteil der Honorare unverhältnismäßig hoch erscheint.
Die Gebührenordnung funktioniert wie folgt:
- Auf der Stufe von 0 bis 6.500 Euro beträgt der Satz etwa 3,87 %, also die höchste Stufe
- Zwischen 6.500 und 17.000 Euro sinkt er auf etwa 1,59 %
- Zwischen 17.000 und 60.000 Euro liegt der Satz bei etwa 1,06 %
- Über 60.000 Euro stabilisiert er sich bei etwa 0,80 %
Bei einem unbebauten Grundstück, das unter 10.000 Euro verkauft wird, absorbiert die erste Stufe fast den gesamten Preis. Der Betrag der Honorare bleibt in absoluten Zahlen bescheiden, wiegt aber relativ schwer.
Die Auslagen und der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr
Die Auslagen decken die Kosten, die der Notar für die Beschaffung der für den Verkauf notwendigen Dokumente hat: Katasterauszug, Hypothekenstand, städtebauliche Unterlagen. Der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr finanziert die Registrierung der Transaktion beim Grundbuchamt. Diese Posten sind unvermeidlich, unabhängig vom Preis des Grundstücks.
Agrarland, Freizeitgrundstück, Waldgrundstück: variieren die Kosten je nach Nutzung?
Ein unbebautes Grundstück kann für landwirtschaftliche Zwecke, Freizeit (Garten, Camping mit Genehmigung) oder einfach brach liegen. Die Frage kommt oft auf: Ändert sich die Notarkosten je nach Nutzungsart?
Das Steuersystem hängt vom Status des Verkäufers ab, nicht von der beabsichtigten Nutzung durch den Käufer. Wenn der Verkäufer eine Privatperson oder ein nicht umsatzsteuerpflichtiger Profi ist, gelten die üblichen Grunderwerbsteuern. Wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiger Profi ist (z. B. ein Grundstücksentwickler), kann die Transaktion unter ein anderes Regime fallen mit reduzierten Kosten, aber dieser Fall ist bei unbebauten Grundstücken selten.
Für ein landwirtschaftliches Grundstück, das von einem in den Ruhestand versetzten Landwirt verkauft wird, bleibt man im Standardregime. Die Tatsache, dass das Grundstück im Flächennutzungsplan als Zone A (landwirtschaftlich) eingestuft ist, ändert nichts an der Berechnung. Gleiches gilt für ein Waldgrundstück, das in Zone N (natürlich) eingestuft ist.
Risikoerklärung und Überprüfungen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags
Ein unbebautes Grundstück unterliegt nicht der Informationspflicht über Risiken. Der Verkäufer muss eine Risikoerklärung liefern, wenn sich das Grundstück in einem regulierten Gebiet befindet: Naturgefahren (Überschwemmung, Erdrutsch), Bergbau- oder Technologierisiken, Seismizität, Radonexposition, Rückgang der Küstenlinie oder Verpflichtungen zur Rodung.
Dieses Dokument stellt keinen Posten der Notarkosten im eigentlichen Sinne dar. Aber eine ungünstige Risikoerklärung kann Einschränkungen bei der Pflege oder Nutzung aufdecken, die den tatsächlichen Wert des Grundstücks beeinflussen. Man sollte es vor der Unterzeichnung des Vorvertrags lesen, nicht danach.
Darüber hinaus wird die vorübergehende Erhöhung der Grunderwerbsteuer, die von einigen Departements seit 2025 beschlossen wurde, nicht automatisch überall verlängert. Das Ende dieser Maßnahme variiert je nach lokalen Beschlüssen. Der Notar kann bestätigen, ob der erhöhte Satz zum Zeitpunkt der geplanten Unterzeichnung noch gilt, was einen nicht unerheblichen Unterschied beim Endbetrag ausmachen kann.
Die Gesamtkosten des Notars für ein unbebautes Grundstück liegen zwischen 7 und 8 % des Preises, ohne steuerliche Vorteile aufgrund der unbebauten Natur des Grundstücks. Bei oft bescheidenen Kaufbeträgen sollten diese Kosten von Anfang an in das Budget eingeplant werden, um zu vermeiden, dass die tatsächlichen Kosten der Transaktion den angegebenen Preis erheblich übersteigen.
