Vom ersten Hammerschlag bis zur Schlüsselübergabe durchläuft ein Renovierungsprojekt mehrere Phasen, deren Dauer und Kosten je nach Reihenfolge variieren. Wer weiß, wo die größten Abweichungen bei Budget und Zeitplan entstehen, kann jeden Schritt besser planen, bevor er auch nur ein Angebot unterschreibt.
Kosten und Dauer der einzelnen Renovierungsarbeiten: Wo entstehen Abweichungen?
Die meisten Ratgeber führen die Arbeitsschritte in chronologischer Reihenfolge auf, ohne ihren jeweiligen Anteil am Gesamtbudget zu beziffern. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Gewerke eines typischen Renovierungsprojekts zusammen und ordnet ihre finanziellen und zeitlichen Auswirkungen ein.
| Gewerk | Ungefährer Anteil am Gesamtbudget | Durchschnittliche Dauer | Hauptrisiko für Kosten- oder Zeitüberschreitungen |
|---|---|---|---|
| Rohbau (Dach, Tragwerk, Fundamente) | Am höchsten | Mehrere Wochen bis mehrere Monate | Entdeckung versteckter Schäden (Dachstuhl, Feuchtigkeit) |
| Dämmung und Abdichtung | Erheblich, abhängig von der Fläche | Einige Wochen | Unzureichend behobene Wärmebrücken, Anpassung des Energiekonzepts |
| Sanitär- und Elektroinstallationen | Mittel | Zwei bis vier Wochen | Unerwartete Anpassung eines veralteten Leitungsnetzes an geltende Normen |
| Fenster und Türen | Mittel | Fertigungszeit bei Maßanfertigungen | Verspätete Lieferung durch den Anbieter |
| Innenausbau (Anstriche, Bodenbeläge, Gestaltung) | Einzeln am niedrigsten, in der Summe oft unterschätzt | Einige Tage bis mehrere Wochen | Späte Materialauswahl, optische Nachbesserungen |
Der Rohbau beansprucht den größten Teil des Budgets und birgt zugleich das höchste Risiko für Mehrkosten. Einzelne Ausbauarbeiten wirken zwar überschaubar, summieren sich bei der Renovierung einer ganzen Wohnung jedoch oft zu einem Betrag, der mit den Kosten für Sanitär- oder Elektroarbeiten vergleichbar ist.
Wer die einzelnen Gewerke in einen umfassenderen methodischen Rahmen einordnen möchte, findet im Ratgeber zu Bau- und Renovierungsarbeiten von Habitat Guides einen Überblick über den Ablauf und die Besonderheiten der einzelnen Gewerke.
Energieaudit und Reihenfolge der Arbeiten: Die Falle einer isolierten Dämmmaßnahme
Ein Energieaudit beschränkt sich nicht darauf, einer Immobilie eine Energieeffizienzklasse zuzuweisen. Es schlägt Sanierungsszenarien vor – entweder in mehreren Etappen oder als Gesamtmaßnahme –, die die Reihenfolge der Arbeiten mitunter grundlegend verändern. Ein Energieaudit kann die Reihenfolge der Arbeiten beeinflussen, nicht nur deren Kosten.
Die Fenster vor der Dämmung der Wände zu erneuern, erscheint im Hinblick auf den unmittelbaren Wohnkomfort sinnvoll. Ein Energieaudit zeigt jedoch oft, dass bei dieser Reihenfolge Wärmebrücken an den Übergängen zwischen Wand und Fenster entstehen. Dadurch müssen die Oberflächen nach dem Anbringen der Dämmung erneut bearbeitet werden. Die Mehrkosten für diese Nachbesserungen machen einen Teil der erhofften Einsparungen zunichte.
Sanierung in Etappen oder Komplettsanierung
Welche der beiden Vorgehensweisen infrage kommt, hängt vom verfügbaren Budget und den gesetzlichen Fristen ab. Für Vermieter ist der Zeitplan verbindlich: Wohnungen der Energieeffizienzklasse G dürfen seit Januar 2025 nicht mehr vermietet werden; für Wohnungen der Klasse F soll das Verbot 2028 und für Klasse E 2034 in Kraft treten.
Bei einer Sanierung in Etappen lassen sich die Kosten verteilen. Jede Phase muss jedoch so geplant werden, dass sie die nächste nicht beeinträchtigt. Werden beispielsweise die Dachböden gedämmt, ohne eine geeignete Lüftung einzuplanen, kann es zu Kondensationsproblemen kommen, die den zuvor behandelten Dachstuhl beschädigen.
RGE-Qualifikation der Handwerker und Zugang zu Fördermitteln für die Renovierung
Bei der Wahl des Unternehmens geht es nicht nur darum, drei Angebote miteinander zu vergleichen. Für energetische Sanierungsarbeiten gilt: Für bestimmte Fördermittel muss das Unternehmen über eine RGE-Qualifikation verfügen, die genau zu den geplanten Arbeiten passt. Der Vermerk „RGE“ auf einem Angebot reicht nicht aus: Die Qualifikation muss den konkreten Tätigkeitsbereich abdecken, etwa die Dämmung von Wänden, den Einbau einer Wärmepumpe oder den Austausch von Fenstern und Türen.
- Prüfen Sie die RGE-Qualifikation des Handwerkers vor der Unterzeichnung im offiziellen Verzeichnis. Achten Sie dabei auf den Kompetenzbereich und die Gültigkeitsdauer.
- Planen Sie Ihr Budget nicht mit einer Förderung, die noch nicht bewilligt wurde: Die Bestimmungen von MaPrimeRénov’ können sich während der Vorbereitung des Antrags ändern.
- Wenden Sie sich vor jeder verbindlichen Zusage an France Rénov’ oder die Anah, um die Förderfähigkeit Ihrer Arbeiten und die für Ihre Situation geltenden Bedingungen zu bestätigen.
Ein Handwerker kann für die Dämmung des Dachbodens RGE-zertifiziert sein, nicht aber für die Außendämmung von Wänden. Wer das falsche Unternehmen beauftragt, verliert den entsprechenden Förderanspruch – eine nachträgliche Korrektur ist nicht möglich.
Abnahme und Mängelvorbehalte: Prüfungen, die das Budget schützen
Mit der Abnahme geht die Verantwortung für die Baustelle rechtlich vom Unternehmen auf den Bauherrn über. Mängel, die bei der Abnahme nicht festgehalten werden, lassen sich später nur schwer beheben.
Am Tag der Abnahme sollten alle Räume und Gewerke systematisch geprüft werden:
- Funktion der beweglichen Bauteile (Fenster, Türen, Rollläden), Prüfung der Luftdichtheit und der Beschläge.
- Übereinstimmung der Elektro- und Sanitärinstallationen mit dem unterzeichneten Angebot (Anzahl der Steckdosen, Position der Wasseranschlüsse, Art der Armaturen).
- Zustand der Oberflächen: Fugen, Anstriche, Bodenbeläge und Fluchten der Fliesen.
- Test der installierten Heizungs- oder Lüftungsanlage, Kontrolle der Solltemperatur und des Luftvolumenstroms.
Mängelvorbehalte werden schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten. Das Unternehmen erhält dann eine vereinbarte Frist, um jeden einzelnen Mangel zu beheben. Solange die Vorbehalte nicht erledigt sind, bleibt der Restbetrag einbehalten – das ist das wichtigste Druckmittel des Bauherrn.
Gewährleistungen nach der Abnahme
Die Gewährleistung für die vollständige Fertigstellung deckt Mängel ab, die innerhalb eines Jahres nach der Abnahme gemeldet werden. Die zehnjährige Gewährleistung gilt für Schäden, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder seine vorgesehene Nutzung unmöglich machen. Wer vor Beginn der Arbeiten prüft, ob das Unternehmen über eine gültige Bescheinigung zur zehnjährigen Bauhaftpflichtversicherung verfügt, vermeidet im Fall eines strukturellen Schadens einen kostspieligen Rechtsstreit.
Ein Renovierungsprojekt muss vom ersten Gutachten bis zur Behebung der Mängel Gewerk für Gewerk gesteuert werden. Das Budget wird im Vorfeld durch ein Energieaudit und im Anschluss durch eine gemeinsame Abnahme geschützt. Dazwischen sind die geprüfte Qualifikation der Handwerker und eine sinnvolle Reihenfolge der Arbeiten die beiden Stellschrauben, die der Bauherr selbst in der Hand hat.
