Ein Mieter, der nach drei Monaten Aufenthalt aufhört zu zahlen, ist ein Szenario, das jeder Vermieter fürchtet. Die Mietausfallversicherung (GLI) existiert, um diesen finanziellen Schock abzufedern, aber ihre Wirksamkeit hängt stark davon ab, was man vor der Unterzeichnung des Versicherungsvertrags überprüft. Die konkreten Mechanismen dieses Schutzes zu verstehen, hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden, wenn man sie am meisten braucht.
Fristen zur Meldung und Nachweise: Was die Entschädigung wirklich blockiert
Die meisten Ablehnungen von Entschädigungen resultieren nicht aus einer versteckten Ausschlussklausel im Kleingedruckten. Sie kommen von einer verspäteten Meldung oder einer unvollständigen Akte. Jeder GLI-Vertrag legt eine bestimmte Frist fest, um den Zahlungsausfall dem Versicherer zu melden, oft bereits im ersten Monat des Rückstands.
Diese Frist auch nur um ein paar Tage zu überschreiten, kann ausreichen, um die Übernahme zu gefährden. Man neigt dazu, abzuwarten, den Mieter telefonisch zu kontaktieren und auf eine Regulierung zu hoffen. Diese Wartezeit spielt gegen den Vermieter.
Vor dem Abschluss ist es ratsam, drei Punkte in den allgemeinen Bedingungen zu überprüfen:
- Die maximale Frist zur Meldung des Schadens nach dem ersten Zahlungsausfall, die von Versicherer zu Versicherer variiert und die Eröffnung des Anspruchs auf Entschädigung bestimmt.
- Die genaue Liste der geforderten Nachweise (Zahlungsaufforderung, Kontoauszug, Mietvertrag, Übergabeprotokoll), da ein fehlendes Dokument die Bearbeitung der Akte aussetzt.
- Die Ausschlussklauseln in Bezug auf Leerstand, laufende Arbeiten oder bestimmte nicht anspruchsberechtigte Mieterprofile.
Um alles über die Mietausfallversicherung mit Immovalys zu erfahren, ist es nützlich, diese Kriterien zwischen mehreren Angeboten zu vergleichen, bevor man sich verpflichtet.
GLI oder Visale-Garantie: Entscheidung vor der Unterzeichnung des Mietvertrags
Oft werden GLI und Visale als zwei austauschbare Optionen gegenübergestellt. In der Praxis fällt die Wahl vor der Unterzeichnung des Mietvertrags, nicht danach. Visale funktioniert wie eine kostenlose Bürgschaft, die von Action Logement bereitgestellt wird, setzt jedoch voraus, dass der Mieter im Voraus seine Bürgschaftsgenehmigung erhält.
Die beiden Systeme sind nicht immer kumulierbar. Die Wahl von Visale bedeutet, auf bestimmte ergänzende Garantien zu verzichten, die eine klassische GLI enthalten kann, wie den Schutz gegen Mietschäden oder die Übernahme von Rechtskosten.
Auswahlkriterien je nach Mieterprofil
Visale richtet sich hauptsächlich an beruflich mobile Arbeitnehmer, junge Menschen unter dreißig Jahren und Mieter in prekären Situationen. Wenn der Mieter nicht in diese Kriterien passt, bleibt die GLI die einzige praktikable Option.
Die Anspruchsberechtigung des Mieters beeinflusst auch die Kosten. Eine solide Akte (unbefristeter Vertrag, niedriger Aufwand) ermöglicht den Zugang zu niedrigeren GLI-Prämien. Ein Mieter mit befristetem Vertrag oder als Zeitarbeiter bleibt versicherbar, aber einige Versicherer wenden strengere Annahmebedingungen oder reduzierte Entschädigungsobergrenzen an.
WG und individueller Mietvertrag: Das Risiko hängt von der Vertragsstruktur ab
In einer WG verändert die Art und Weise, wie der Mietvertrag formuliert ist, direkt das Risiko eines Zahlungsausfalls für den Vermieter. Ein gemeinsamer Mietvertrag mit Solidaritätsklausel erlaubt es, die gesamte Miete von jedem Mitbewohner zu verlangen. Wenn einer von ihnen aufhört zu zahlen, bleiben die anderen weiterhin zahlungspflichtig.
Bei individuellen Mietverträgen ist jeder Mitbewohner nur für seinen Anteil verantwortlich. Der Auszug eines Bewohners hinterlässt eine Lücke in den Mieteinnahmen, bis ein Ersatz gefunden ist. Die GLI deckt nicht immer individuelle Mietverträge in WGs ab oder stellt spezifische Bedingungen auf, die zum Zeitpunkt des Abschlusses überprüft werden müssen.
Was der GLI-Vertrag für eine WG präzisieren muss
Es muss überprüft werden, ob der Versicherer die WG akzeptiert, ob er verlangt, dass alle Mitbewohner die Bonitätskriterien erfüllen, und wie er den Austausch eines Mitbewohners während der Mietdauer behandelt. Eine nicht gemeldete Änderung des Bewohners kann zum Verlust des Versicherungsschutzes führen.
Zahlungsausfallverfahren und Reform von 2023: Die Frist nach der Zahlungsaufforderung
Seit dem Gesetz vom 27. Juli 2023 beträgt die gesetzliche Frist nach einer Zahlungsaufforderung sechs Wochen. Diese Reform beschleunigt das Verfahren für Mietverträge, die nach Inkrafttreten unterzeichnet wurden.
Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 13. Juni 2024 klargestellt, dass ältere Mietverträge weiterhin der vertraglichen Frist von zwei Monaten unterliegen können, die in ihrer Kündigungsklausel festgelegt ist. Daher kann die neue Frist nicht automatisch auf alle laufenden Verträge angewendet werden.
Für einen Vermieter, der durch eine GLI abgesichert ist, zählt diese Unterscheidung. Der Versicherer kann verlangen, dass das Verfahren dem gesetzlichen Zeitplan folgt, der für den betreffenden Mietvertrag gilt. Eine Zahlungsaufforderung zu früh oder zu spät im Verhältnis zur relevanten Frist zu stellen, könnte die Entschädigung verzögern.
Die Schritte, die man nicht verpassen sollte
- Eine Zahlungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher zu senden, sobald der Rückstand festgestellt wird und die vertragliche Mahnfrist abgelaufen ist.
- Den Schaden innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist dem Versicherer melden, mit allen geforderten Unterlagen.
- Jeden schriftlichen Austausch mit dem Mieter aufzubewahren, da diese Dokumente im Streitfall als Beweis dienen und oft vom Versicherer angefordert werden.
Die GLI entbindet den Vermieter nicht von der Notwendigkeit, schnell zu handeln. Eine Verzögerung bei den Formalitäten gefährdet die Entschädigung, selbst mit einem perfekt abgeschlossenen Vertrag. Der Schutz funktioniert, wenn man jeden Schritt in der richtigen Reihenfolge und rechtzeitig einhält, ohne sich darauf zu verlassen, dass der Versicherer eine verfahrensbedingte Nachlässigkeit ausgleicht.
